Slovenský hypotekárny trh čakajú významné zmeny. Národná banka Slovenska (NBS) spustila medzirezortné pripomienkové konanie k návrhu opatrenia, ktorým sa mení a dopĺňa opatrenie NBS z roku 2016 o poskytovaní úverov na bývanie. Hoci ide zatiaľ o návrh a konečná podoba sa ešte môže zmeniť, už dnes je zrejmé, že pripravované opatrenia môžu zásadne ovplyvniť financovanie nehnuteľností.
Najväčšie zmeny sa týkajú investičných nehnuteľností a na druhej strane mladých ľudí do 35 rokov, ktorí plánujú kúpu vlastného bývania.
Pozrime sa na to, čo sa pripravuje a prečo by ste tieto zmeny nemali ignorovať.
KONIEC 90 % FINANCOVANIA INVESTIČNÝCH NEHNUTEĽNOSTÍ
Najvýraznejšou zmenou je návrh obmedziť financovanie investičných nehnuteľností.
Ak návrh prejde v navrhovanej podobe, pri kúpe tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti bude možné financovať maximálne 70 % hodnoty nehnuteľnosti (70 % LTV).
To znamená, že kupujúci bude musieť vložiť 30 % vlastných zdrojov.
Pre lepšiu predstavu:
Byt za 250 000 €
Dnes
- hypotéka 90 % = 225 000 €
- vlastné zdroje = 25 000 €
Po zmene
- hypotéka 70 % = 175 000 €
- vlastné zdroje = 75 000 €
Rozdiel predstavuje 50 000 € vlastných peňazí navyše.
To už nie je kozmetická zmena. Pre mnohých investorov môže znamenať, že kúpu investičného bytu jednoducho odložia alebo úplne zrušia.
PREČO CHCE NBS TIETO PRAVIDLÁ SPRÍSNIŤ?
Hlavným cieľom nie je komplikovať život bežným ľuďom.
NBS sa snaží obmedziť nákupy investičných nehnuteľností financovaných vysokým úverom.
Investiční kupujúci totiž často konkurujú ľuďom, ktorí si kupujú svoje prvé bývanie. Vyšší dopyt zo strany investorov môže vytvárať tlak na rast cien nehnuteľností.
Obmedzenie financovania investičných bytov je preto jedným z nástrojov, ktorým chce regulátor znižovať riziká na trhu s nehnuteľnosťami.
NA DRUHEJ STRANE PRICHÁDZA POZITÍVNA SPRÁVA PRE MLADÝCH
Zatiaľ čo investori by mali mať prísnejšie podmienky, mladí ľudia do 35 rokov by naopak mohli získať lepší prístup k financovaniu vlastného bývania.
Podľa návrhu by banka mohla poskytnúť hypotéku až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti.
To znamená, že na kúpu vlastného bývania bude potrebných menej vlastných úspor.
Pre mnohých mladých ľudí je práve vlastná hotovosť najväčšou prekážkou pri kúpe prvého bytu. Ak sa návrh schváli, táto bariéra sa výrazne zníži.
POZOR, 90 % HYPOTÉKU NEDOSTANE AUTOMATICKY KAŽDÝ.
Tu vzniká veľa nedorozumení.
Niektorí ľudia si môžu myslieť, že od januára bude mať každý mladý človek automaticky nárok na 90 % financovanie.
Tak to však nefunguje.
Aj pri tomto type financovania bude banka posudzovať:
- stabilitu príjmu,
- zamestnanie alebo podnikanie,
- existujúce úvery,
- úverové registre,
- celkovú bonitu klienta,
- schopnosť splácať úver.
Navyše banky si ponechávajú priestor na individuálne posúdenie rizika.
Aj klient, ktorý spĺňa vekovú hranicu a ostatné podmienky, môže byť bankou vyhodnotený ako rizikovejší, napríklad z dôvodu typu zamestnania, podnikania, nepravidelných príjmov alebo iných faktorov. V takom prípade nemusí banka 90 % financovanie poskytnúť.
Je preto dôležité nevnímať pripravovanú zmenu ako automatický nárok, ale ako možnosť, ktorú bude banka posudzovať individuálne.
ČO MÔŽE NASLEDOVAŤ PO PRIJATÍ OPATRENIA?
Tu sa dostávame k časti, o ktorej sa zatiaľ hovorí menej.
Ak sa mladým ľuďom zjednoduší prístup k financovaniu, je pravdepodobné, že sa zvýši počet kupujúcich.
Vyšší dopyt po nehnuteľnostiach býva jedným z faktorov, ktoré môžu vytvárať tlak na rast cien.
Nie je možné s istotou povedať, že ceny nehnuteľností porastú alebo o koľko. Na ich vývoj vplývajú aj úrokové sadzby, ekonomická situácia, ponuka bytov či vývoj stavebníctva.
Ak však na trh vstúpi viac kupujúcich s jednoduchším prístupom k hypotéke, tlak na ceny môže byť vyšší než dnes.
AK PLÁNUJETE KÚPU INVESTIČNÉHO BYTU, OPLATÍ SA ČAKAŤ?
Ak už dnes uvažujete o kúpe investičnej nehnuteľnosti a máte pripravené financovanie, môže byť výhodnejšie riešiť kúpu ešte podľa súčasných pravidiel.
Nejde len o možné sprísnenie LTV na 70 %, ale aj o potenciálny vývoj cien na trhu.
Samozrejme, každá situácia je individuálna. Niekedy je rozumné kúpiť nehnuteľnosť hneď, inokedy je lepšie ešte počkať. Rozhodnutie by malo vychádzať z vašej finančnej situácie, investičného plánu a možností financovania.
PRIPRAVTE SA SKÔR, AKO PODÁTE ŽIADOSŤ
Jednu radu opakujeme svojim klientom veľmi často.
Hypotéka sa nezačína riešiť v deň, keď nájdete byt.
Pripravovať sa treba niekoľko mesiacov dopredu.
Platí to najmä pre podnikateľov, ale aj pre zamestnancov.
Včasnou prípravou možno odstrániť chyby, ktoré by mohli viesť k zamietnutiu úveru alebo k nižšej schválenej sume.
PRIPRAVOVANÉ OPATRENIA NBS MÔŽU PRINIESŤ DVE ZÁSADNÉ ZMENY.
Na jednej strane sprísnenie financovania investičných nehnuteľností, na druhej strane jednoduchší prístup k vlastnému bývaniu pre mladých do 35 rokov.
Keďže ide o návrh, jeho finálna podoba sa ešte môže zmeniť. Už dnes je však rozumné sledovať vývoj a pripraviť sa včas.
Ak zvažujete kúpu vlastného alebo investičného bytu, nečakajte, kým budú nové pravidlá účinné. V mnohých prípadoch môže byť práve dôkladná príprava tým faktorom, ktorý rozhodne o tom, či hypotéku získate a za akých podmienok.